平安證券：地產(chǎn)供地新規(guī)，對地產(chǎn)債和城投債影響幾何

     政策對地產(chǎn)債的影響偏利好：短期內(nèi)，限制地價能夠節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，改善現(xiàn)金流表現(xiàn)。長期來看，地價與房企盈利的關(guān)系不穩(wěn)定，但2018年以后因為房價控制得相對平穩(wěn)，抑制地價確實能夠改善房企盈利表現(xiàn)：1）2018年以前的規(guī)律是地價漲-房價漲-房企盈利漲，地價與盈利同向；2）但2018年以后，百城房價穩(wěn)定在3%-6%區(qū)間，地價與企業(yè)盈利反向。
     但是盈利只是一個方面，當前地產(chǎn)行業(yè)的核心矛盾仍然是融資環(huán)境趨嚴、按揭銷售受阻，行業(yè)承壓、分化加劇的局面仍將持續(xù)。維持《從地產(chǎn)債視角，如何看待近期的高壓監(jiān)管？》中的觀點，投資級地產(chǎn)債參考DM公募隱含評級AA的150BP這一坐標，可以視作具備相對價值。隱含評級AA-及以下的高收益地產(chǎn)債，在把握信用風險的基礎(chǔ)上，負債端穩(wěn)定的機構(gòu)可以承受一些估值風險自下而上挑選，不乏打獵機會；負債端不穩(wěn)定的機構(gòu)建議謹慎。
     政策對城投的負面影響或不顯著，但不排除區(qū)域間有分化：傳導路徑是地價下降影響地方政府收入和財力，從而傳導到城投的信用風險。但傳導比較曲折，地方政府仍掌握一定彈性：1、上半年因基建投資支出偏慢，各地政府財政自給率普遍改善。2、地方債供給后移，下半年債務(wù)融資不缺。3、調(diào)控的目的是抑制地價進一步上漲，但給當?shù)卣Ａ袅撕侠淼睦麧櫩臻g，15%左右的溢價率與2020年持平。4、如果地方財力吃緊，土地供給有彈性。在滿足《土地利用總規(guī)劃》、《土地利用年度計劃管理辦法》和嚴守耕地紅線，實施占補平衡三條的基礎(chǔ)上，各地政府有權(quán)調(diào)整供地規(guī)模、節(jié)奏等。

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